海淀五个共有产权房“霸王条款”追踪:一前期项目修订方案仍存质疑

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原标题:海淀两处共有房产“霸王条款”追踪:一个项目修改方案尚有疑点来源:新京报网

北京市海淀区金隅凤栖家园和瑞泽家园两个共有产权项目中“霸王条款”的存在受到质疑后,引起了社会的广泛关注。但春节假期刚过,瑞泽家园部分买家向新京报记者反映,开发商公布了合同修改方案,但部分条款仍存在不合理性。金隅凤栖家园部分买家表示,虽然开发商已经成立了几个微信群,方便与买家沟通,但合同修订方案至今未公示。

连日来,新京报记者就上述两个项目的合同问题与这两个项目的开发商进行了多次沟通。截至发稿时,瑞泽家园开发商东方北京建设工程房地产负责人表示:“目前,我们正在与相关买家进一步沟通。只有当我们与买方达成统一意见,然后获得政府批准,我们才能重新制定修订计划。”金琪凤栖家园开发商的工作人员回答说:“我们的项目负责人正在与买方代表就修改合同进行谈判,然后他们将根据情况通知买方。”

金玉凤栖之家成立微信通讯群,但没有公布合同修改计划

北京市海淀区金隅的凤栖家园和瑞泽家园这两个常见的房产项目,因存在“霸王条款”而被购房者质疑。1月28日和2月8日,新京报分别以《海淀一共有产权房被质疑存“霸王条款”业内:部分内容不合情理》和《延期交付赔偿金设上限,海淀又一共有产权房被质疑“霸王条款”》报道了上述两个项目涉及的合同问题。

作为金隅凤栖家园项目的开发商,北京金隅成远房地产开发有限公司(“金隅成远公司”)在春节前发布消息称,自2021年1月26日起,公司通过电话回访的方式,向每一位买家征询对预售合同的建议。截至1月31日,已沟通2470位买家(未联系216人)。买方就合同条款提出的问题主要集中在违约金金额、房屋实测面积的结算方式、工程规划设计变更、外墙使用权、中介机构产权、贷款材料提交时间、利息返还等方面。

1月31日,六位买家代表在项目展示中心接受了金玉成远公司的采访。在听取了买方代表的建议后,金玉成源公司对买方提出的问题条款的修改意图进行了反馈,并向买方代表说明了买方逾期还款、自有产权抵押不及时等违约情况会给企业带来的风险。买方的六名代表表示理解,并同意一起进一步谈判。

关于金玉凤栖家园项目的现阶段和下一阶段工作,金玉成园公司表示,关于买方咨询的合同条款,公司承诺不会影响买方和公司继续谈判合同条款,合同条款的任何变更对所有买方都有效。最近公司对买家关心的合同条款进行了总结整理,正在积极研究合同条款的修订方案。建议以补充协议的形式补充合同内容,体现双方平等的权利义务,完善保修期限、立面使用、设计变更等买家关心的内容。公司计划在2月4日前通过金隅凤栖家园微信官方账号公布合同修改方案,以征求所有买家的意见。

但时至今日,金琪凤栖之家的部分买家告诉新京报记者,金玉成远公司并没有公布具体的合同修改方案,而是发布消息称,“为了给项目的所有买家提供一个更高效的沟通平台,特打造此微信群。”

金隅程远公司发布《致全体购房人的一封信》,宣布建立微信群。图片来源 企业微信公众号

对此,金玉凤栖家园的很多买家表示,开发商已经成立了几个微信群,但当买家在一个群中提出修改合同的问题时,群中的相关工作人员基本不会给予任何回复。

2月18日,新京报记者联系

2月20日,新京报记者在上述微信群中以买家身份询问金隅盛源公司工作人员合同修改进展情况,但截至发稿时,并未

得到金隅程远公司的任何回复。

随后,新京报记者再次与金隅程远公司方面取得联系,最终该公司一名张姓工作人员回应称,“我们还在与购房人进行沟通。”

针对部分购房者提出“为什么每次反映问题,工作人员都是记录汇报之后再做回复”“微信群无工作人员回答问题”等问题,新京报记者向该名张姓工作人员进行追问,其回应称,“今天,我们项目领导都在与购房人代表进行协商关于修改合同的事情,接下来会根据情况告知购房人。”

瑞泽家园合同修订方案出炉,部分购房人仍提出质疑

值得关注的是,瑞泽家园项目的合同问题有了明显进展。2月18日,瑞泽家园部分购房人告诉新京报记者,该项目开发商北京建海汇合房地产开发有限公司(简称“建海汇合地产”)于近日发布《瑞泽家园项目合同修订方案征求意见稿》,对共有产权住房交付条件、逾期交付责任等条款给出了修订方案,但部分购房人仍提出了多处意见。

值得一提的是,建海汇合地产在《瑞泽家园项目合同修订方案征求意见稿》中明确了关于逾期交付责任的修订方案,规定“逾期超过30日后,购房人有权解除合同。购房人解除合同的,应在逾期满30日的次日起15日内书面通知开发商,否则视为购房人选择继续履行合同;开发商应当自购房人解除合同书面通知送达,且双方到合同登记机关完成合同登记备案注销手续之日起,60日内退还购房人已付全部房价款(含已付贷款部分),并按照同期全国银行同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算向购房人给付利息。给付利息期限自开发商收到购房人支付的房价款之日起,至开发商退还购房人房价款之日止。”

而此前的瑞泽家园项目预售合同规定的“逾期交付责任”显示,若逾期在90日之内,开发商按日向购房人支付已付全部购房款万分之一的违约金,合同继续履行;逾期超过90日后,购房人有权解除合同,解除合同后,开发商30日内无息退还已付全部购房款,并按已付全部购房款的2%向购房人支付违约金。若购房人不解除合同,自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,开发商按日向购房人支付已付全部购房款万分之一的违约金,但该违约金总额最高不超过购房人已付全部购房款的2%。

新京报记者通过对比上述不同的逾期交付责任条款内容发现,建海汇合地产在《瑞泽家园项目合同修订方案征求意见稿》并未提及若购房人不解除合同的赔付标准,也未提及逾期交付责任方面的上限2%。

除了上述问题外,购房人赵鸿(化名)称,此次修订方案将此前合同原文中的“按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息”修改为“按照同期全国银行同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算向乙方给付利息”。“一年期市场拆借利率具体的概念是什么?为什么修改为一年期市场拆借利率?一年期市场拆借利率与中国人民银行公布的同期贷款基准利率相比,哪个赔偿金额高?这都需要一个明确的解释。”赵鸿说。

为了解双方纠纷后续处理情况,2月19日,新京报记者多次拨打瑞泽家园所留处理此事的电话,一名工作人员表示,其暂时无法回复此事,需要由专门人员进行回应。

随后,新京报记者与建海汇合地产股东方北京建工地产方面负责人取得联系,该负责人表示,“目前,我们正在与相关购房人进一步沟通中,同时,我们也积极与政府方面保持沟通。只有我们与购房人达成统一意见,然后取得政府方面的批准,才能重新制定修改方案。”

针对上述两个项目的合同问题,北京金诉律师事务所执行主任王佳红律师表示,“房屋预售合同条款不合理的现象一直都存在,通常情况下,开发商处于绝对的优势地位,购房人很难更改合同条款。虽然市场经济下,买卖双方可以就合同条款进行自愿约定,但是要保持对等。比如,开发商逾期交房的违约金和购房人逾期付款的违约金标准要一致等。”

新京报记者 张建

编辑 武新 校对 李项玲